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October 02 2014

GalliaArchambault1

Renégocier mon prêt : pourquoi renégocier mon prêt immobilier ?

Le secteur immobilier est un secteur instable où les changements sont toujours imprévisibles. De ce fait, il connait des hauts et des bas. En ses moments de gloire, les offres sont généralement exubérantes et les emprunteurs de l’époque sont obligés de s’y plier. Par contre, durant leurs temps de faiblesse, leur moyen de redressement s’adresse aux offres plus que tentantes afin de générer le plus de profits possible grâce à d’innombrables clients. L’ensemble des clients ayant effectué des prêts immobiliers pendant leur apothéose aura le sentiment d’avoir été escroqué à cause du taux d’emprunt élevé. Par conséquent, ils voudront absolument tout faire pour pouvoir bénéficier du nouveau taux moins conséquent. Les renégociations du contrat de prêt sont donc ce qui leur convient.
À titre indicatif, il faut que la renégociation concerne un prêt déjà en cours, c’est-à-dire les contrats entre l’établissement de prêt et l’emprunteur existent déjà. Généralement, les remises en cause du contrat se rapportent aux taux d’intérêt. En effet, en comparant le taux moyen des offres existantes et celui de l’offre à laquelle l’emprunteur a répondu, s’il remarque que le sien est largement supérieur, théoriquement, supérieur à 4 %, il est dans son droit à engager cette opération. Donc, une fois que les banques s’y prêtent attention, la renégociation peut toucher les mensualités à payer aussi bien que la durée du prêt.
Selon les circonstances, on peut dire qu’il existe deux alternatives. L’emprunteur s’engage dans une discussion à l’amiable avec l’organisme de prêt (en général des banques). Il doit faire en sorte que ses arguments soient assez lourds pour que les banques lui accordent, au moins, le bénéfice du doute. En effet, il n’est pas acceptable pour celles-ci de cautionner une perte ordinaire, pour cause « le vouloir de ses clients ».Il leur faut, au minimum, une certitude : notamment, celle de se souscrire à d’autres services qu’elles mettent à disposition de ses fidèles. Pour aboutir à des résultats positifs lors d’une renégociation, l’emprunteur doit envisager toutes les possibilités et tous les moyens, mais surtout bien étudier le sujet et ses conséquences.
Dans le cas où cela s’avère impossible, ce qui est habituellement le cas, un autre moyen un peu plus compliqué est toujours concevable. Il s’agit du rachat de crédit. Ceci est une technique de faire jouer les concurrences puisque le principe est simple : demander un autre prêt au sein d’une autre banque afin de pouvoir payer dans un délai plus court l’ancien prêt immobilier. Toutefois, cela n’est pas aussi facile qu’il en a l’air. D’abord, en termes de dépenses, l’emprunteur doit s’attendre aux mêmes faits que lorsqu’il a effectué le premier. Par la suite, les frais liés au traitement et au suivi du dossier doivent être sérieusement étudiés. Il y a également les pénalités qu’il doit payer auprès de la première banque en guise de dédommagement. Elles concernent les pertes que la banque doit assumer à cause du non-respect du contrat. En payant les dettes avant les temps prévus, ces organismes auront une perte très considérable puisqu’elle n’obtiendra plus les taux d’intérêt des mensualités préétablies.
Toutefois, des exigences régissent ce droit, notamment au nombre de trois. Avant tout, l’ancien et le nouveau prêt doivent avoir, au minimum, un écart de 0,75 % dont le second doit être obligatoirement plus estimable. Puis, le reste à payer doit avoir une limite inférieure égale à 75 000 euros. Et en même temps, le paiement doit encore être étalé, pour le moins, sur 12 ans. Plusieurs facteurs peuvent engendrer une renégociation de prêt immobilier, cependant, il faut connaître soi-même son profil et les attentes des banques avant d’effectuer le choix de l’option à approuver pour éviter toutes sortes de regrets. Les circonstances jouent un rôle important dans ce genre de fait.

July 25 2014

GalliaArchambault1

Taux d'emprunt : pourquoi choisir un taux fixe ?

Lorsqu’on doit choisir entre plusieurs offres de prêt, on doit impérativement commencer par le « taux d’emprunt ». Il ne faut pas juste se focaliser sur son niveau mais aussi sur sa nature.
En principe, le taux fixe est plus élevé que le taux variable. Cela signifie que les mensualités seront donc plus élevées et qu’en fin de compte le prêt coûtera beaucoup plus cher. Cependant, un pourcentage significatif de prêt est conclu sous ce régime notamment et ce, parce que le taux fixe présente tout de même quelques avantages.
Son monde de calcul est simple. Il n’y a rien de plus simple à comprendre que le calcul d’un taux fixe. Il suffit d’appliquer une seule formule pour obtenir les mensualités ou même le coût global d’un prêt. A titre d’exemple, un prêt de 100 000 euros sur 20 ans avec un taux fixe de 3.10% permettra de payer une mensualité fixe de 554.60 euros.
Avec un taux fixe, jamais de surprise. Un taux fixe permet de calculer à l’avance le coût global du prêt. C'est-à-dire qu’avant même de signer le contrat de prêt, l’emprunteur sait déjà combien va lui coûter son prêt au final. Sur l’exemple précédent, sur 240 mois, le prêt aura coûté en tout à l’emprunteur 33 103.42 euros d’intérêts. De plus, l’utilisation du taux fixe permet d’éviter les zones d’ombre en prenant le moins de risques possibles que ce soit pour l’emprunteur ou pour la banque. C’est tout le contraire d’un prêt à taux révisable qui va fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction de l’indice Euribor. Avec un taux révisable en effet, l’emprunteur ne connaitra le véritable coût global de son prêt qu’à la fin de celui-ci.
La comparaison des offres de prêt à taux fixe est plus aisée, puisqu’il est possible de connaitre tous les éléments dès le départ et parce qu’avec un taux fixe. Il n’y a pas de variantes, alors la mise en concurrence des banques est beaucoup plus facile. Prenons l’exemple de deux offres de prêts avec le même capital (100 000 euros), la même durée (20 ans) mais deux taux fixe différents (3.10% à la banque A et 2.90% à la banque B). Les mensualités de la banque A s’élèveront à 554.60 euros tandis que ceux de la banque B seront de 505.88 euros seulement. Il est donc évident que le prêt coûtera moins cher à l’emprunteur, s’il emprunte à la banque B plutôt qu’à la banque A.
Il reste néanmoins quelques conseils à suivre. Puisque le prêt à taux fixe est un élément de sûreté, l’emprunteur subit le prêt et ne peut que très rarement intervenir. Il peut cependant être serein puisque ses mensualités ne varieront pas. Cependant, si l’emprunteur souhaite quand même pouvoir agir sur les conditions de son prêt, il existe une variante du taux fixe appelé prêt à taux fixe et mensualités modulables. Sachez cependant que pour pouvoir en bénéficier, l’emprunteur doit avoir négocié ce qu’on appelle « une clause de modularité » dans son contrat de prêt initial. Cette clause permet donc réduire ou d’augmenter les mensualités sans toucher aux intérêts, en rallongeant ou en raccourcissant la durée du prêt.

June 28 2014

GalliaArchambault1
GalliaArchambault1

Contrat de prêt immobilier : quelles sont les clauses les plus importantes à analyser ?

La souscription à un contrat de prêt immobilier est le passage obligé de tout particulier souhaitant faire l’acquisition d’un bien.
Quand un établissement de crédit décide d’octroyer un prêt à un emprunteur, il fait d’abord une première proposition appelée une offre de prêt. Normalement, cette offre contient plusieurs clauses importantes. Mais il en existe 6 qui doivent retenir l’attention de l’emprunteur.
En premier lieu, il est bien avisé de vérifier que les règles fixées par le prêteur sur les modalités de remboursement ne soient pas trop abusifs: montant minimum, la durée de remboursement, les pénalités prévues en cas de retard.
La première clause est le taux d’intérêt de l’emprunt. Le contrat doit préciser explicitement le type de taux appliqué, son mode de calcul et ses limitations. Le taux fixe est généralement plus élevé que le taux variable. Avec le taux fixe, le montant des mensualités et la durée du prêt ne varient pas, ils sont définis au moment de la signature du prêt. Mais le taux variable peut aussi faire prendre des risques importants à l’emprunteur. En effet, le taux variable ou révisable peut évoluer à la hausse ou à la baisse suivant un indice de référence (en l’occurrence Euribor). Une hausse trop importante de ce taux en cours de prêt se répercutera indiscutablement sur le coût final du prêt. Les calculs sont toujours très complexes alors il convient de demander en même temps que l’offre, des tableaux d’amortissements et d’échéances.
En deuxième position, il y a les pénalités de remboursement anticipé. Cette clause est toujours d’une importance capitale car l’emprunteur a le droit et la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé total ou partiel en cours de prêt. Cette opération entraine cependant des frais et des pénalités dont il faut absolument tenir compte. Assurez-vous donc que le montant des pénalités soit bien plafonné selon l’article R312-2 du code de consommation. Cette indemnité est limitée à hauteur de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû. Enfin, ce montant doit figurer dans le contrat. Ces indemnités ne sont pas imposées par la réglementation. Il s'agit seulement d'un maximum que le législateur a fixé. De plus, si cette clause n’apparait pas dans le contrat alors le prêteur ne peut en aucun cas exiger le paiement d’une quelconque indemnité en cas de rachat de crédit par exemple.
Les échéances du contrat sont toujours bien précisées dans les clauses. Il faut y apporter une attention particulière lors de la lecture du contrat. N’hésitez pas à comparer les offres de plusieurs banques pour vérifier la souplesse du contrat de prêt. En effet, certaines banques donnent aux emprunteurs la possibilité de repousser certaines échéances. S’assurer qu’il est possible d’engager le dialogue avec son banquier et de faire évoluer son contrat reste un moyen efficace pour réussir son projet.
L’une des clauses les plus importantes d’un contrat de prêt immobilier est certainement la clause concernant les assurances. En effet, certaines assurances sont obligatoires et d’autres facultatives. Les assurances exigées varient selon l’établissement prêteur. L’assurance décès, incapacité ou invalidité est obligatoire et elle est automatiquement mentionnée dans le contrat. Cette clause est primordiale car elle protège non seulement les banques mais aussi les souscripteurs et ses ayants droits. En cas de coup dur, l’assurance peut en effet rembourser les mensualités.
Enfin, la dernière clause importante à analyser dans le contrat est la clause des garanties. Dans cette clause, la banque donne à l’emprunteur le choix entre une caution bancaire ou une hypothèque. En cas de caution, il est nécessaire de faire très attention aux conditions proposées qui varient d’un établissement à l’autre, selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur.
Il est nécessaire aussi de vérifier que votre contrat de prêt ne contient pas de clauses abusives qui peuvent créer un déséquilibre au détriment de l’emprunteur. Dans la liste exposée par la commission de 1978, 10 types de clauses sont particulièrement visées dont le remboursement de certains frais sans en justifiés le montant et la nécessité, la visite inopinée des biens financés, la clause de prise en charge exclusive des frais de recouvrement ou de procédure par l’emprunteur, le choix exclusif du prêteur sur la variation du taux, une clause qui oblige l’emprunteur à verser ses revenus sur un même compte.
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